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中華人民共和(hé)國城(chéng)市房地産管理(lǐ)法
第一章 總則
第一條 爲了(le)加強對(duì)城(chéng)市房地産的管理(lǐ)，維護房地産市場秩序，保障房地産權利人的合法權益，促進房地産業的健康發展，制定本法。
第二條 在中華人民共和(hé)國城(chéng)市規劃區(qū)國有土地（以下(xià)簡稱國有土地）範圍内取得房地産開(kāi)發用(yòng)地的土地使用(yòng)權，從(cóng)事(shì)房地産開(kāi)發、房地産交易，實施房地産管理(lǐ)，應當遵守本法。
本法所稱房屋，是指土地上(shàng)的房屋等建築物及構築物。
本法所稱房地産開(kāi)發，是指在依據本法取得國有土地使用(yòng)權的土地上(shàng)進行基礎設施、房屋建設的行爲。
本法所稱房地産交易，包括房地産轉讓、房地産抵押和(hé)房屋租賃。
第三條 國家依法實行國有土地有償、有限期使用(yòng)制度。但(dàn)是，國家在本法規定的範圍内劃撥國有土地使用(yòng)權的除外(wài)。
第四條 國家根據社會(huì)、經濟發展水(shuǐ)平，扶持發展居民住宅建設，逐步改善居民的居住條件。
第五條 房地産權利人應當遵守法律和(hé)行政法規，依法納稅。房地産權利人的合法權益受法律保護，任何單位和(hé)個人不得侵犯。
第六條 爲了(le)公共利益的需要，國家可以征收國有土地上(shàng)單位和(hé)個人的房屋，并依法給予拆遷補償，維護被征收人的合法權益；征收個人住宅的，還應當保障被征收人的居住條件。具體辦法由國務院規定。
第七條 國務院建設行政主管部門(mén)、土地管理(lǐ)部門(mén)依照國務院規定的職權劃分，各司其職，密切配合，管理(lǐ)全國房地産工(gōng)作(zuò)。
縣級以上(shàng)地方人民政府房産管理(lǐ)、土地管理(lǐ)部門(mén)的機構設置及其職權由省、自(zì)治區(qū)、直轄市人民政府确定。
第二章 房地産開(kāi)發用(yòng)地
第一節 土地使用(yòng)權出讓
第八條 土地使用(yòng)權出讓，是指國家将國有土地使用(yòng)權（以下(xià)簡稱土地使用(yòng)權）在一定年限内出讓給土地使用(yòng)者，由土地使用(yòng)者向國家支付土地使用(yòng)權出讓金(jīn)的行爲。
第九條 城(chéng)市規劃區(qū)内的集體所有的土地，經依法征收轉爲國有土地後，該幅國有土地的使用(yòng)權方可有償出讓。
第十條 土地使用(yòng)權出讓，必須符合土地利用(yòng)總體規劃、城(chéng)市規劃和(hé)年度建設用(yòng)地計(jì)劃。
第十一條 縣級以上(shàng)地方人民政府出讓土地使用(yòng)權用(yòng)于房地産開(kāi)發的，須根據省級以上(shàng)人民政府下(xià)達的控制指标拟訂年度出讓土地使用(yòng)權總面積方案，按照國務院規定，報(bào)國務院或者省級人民政府批準。
第十二條 土地使用(yòng)權出讓，由市、縣人民政府有計(jì)劃、有步驟地進行。出讓的每幅地塊、用(yòng)途、年限和(hé)其他(tā)條件，由市、縣人民政府土地管理(lǐ)部門(mén)會(huì)同城(chéng)市規劃、建設、房産管理(lǐ)部門(mén)共同拟定方案，按照國務院規定，報(bào)經有批準權的人民政府批準後，由市、縣人民政府土地管理(lǐ)部門(mén)實施。
直轄市的縣人民政府及其有關部門(mén)行使前款規定的權限，由直轄市人民政府規定。
第十三條 土地使用(yòng)權出讓，可以采取拍(pāi)賣、招标或者雙方協議(yì)的方式。
商業、旅遊、娛樂和(hé)豪華住宅用(yòng)地，有條件的，必須采取拍(pāi)賣、招标方式；沒有條件，不能(néng)采取拍(pāi)賣、招标方式的，可以采取雙方協議(yì)的方式。
采取雙方協議(yì)方式出讓土地使用(yòng)權的出讓金(jīn)不得低(dī)于按國家規定所确定的最低(dī)價。
第十四條 土地使用(yòng)權出讓最高(gāo)年限由國務院規定。
第十五條 土地使用(yòng)權出讓，應當簽訂書面出讓合同。
土地使用(yòng)權出讓合同由市、縣人民政府土地管理(lǐ)部門(mén)與土地使用(yòng)者簽訂。
第十六條 土地使用(yòng)者必須按照出讓合同約定，支付土地使用(yòng)權出讓金(jīn)；未按照出讓合同約定支付土地使用(yòng)權出讓金(jīn)的，土地管理(lǐ)部門(mén)有權解除合同，并可以請(qǐng)求違約賠償。
第十七條 土地使用(yòng)者按照出讓合同約定支付土地使用(yòng)權出讓金(jīn)的，市、縣人民政府土地管理(lǐ)部門(mén)必須按照出讓合同約定，提供出讓的土地；未按照出讓合同約定提供出讓的土地的，土地使用(yòng)者有權解除合同，由土地管理(lǐ)部門(mén)返還土地使用(yòng)權出讓金(jīn)，土地使用(yòng)者并可以請(qǐng)求違約賠償。
第十八條 土地使用(yòng)者需要改變土地使用(yòng)權出讓合同約定的土地用(yòng)途的，必須取得出讓方和(hé)市、縣人民政府城(chéng)市規劃行政主管部門(mén)的同意，簽訂土地使用(yòng)權出讓合同變更協議(yì)或者重新簽訂土地使用(yòng)權出讓合同，相應調整土地使用(yòng)權出讓金(jīn)。
第十九條 土地使用(yòng)權出讓金(jīn)應當全部上(shàng)繳财政，列入預算(suàn)，用(yòng)于城(chéng)市基礎設施建設和(hé)土地開(kāi)發。土地使用(yòng)權出讓金(jīn)上(shàng)繳和(hé)使用(yòng)的具體辦法由國務院規定。
第二十條 國家對(duì)土地使用(yòng)者依法取得的土地使用(yòng)權，在出讓合同約定的使用(yòng)年限屆滿前不收回；在特殊情況下(xià)，根據社會(huì)公共利益的需要，可以依照法律程序提前收回，并根據土地使用(yòng)者使用(yòng)土地的實際年限和(hé)開(kāi)發土地的實際情況給予相應的補償。
第二十一條 土地使用(yòng)權因土地滅失而終止。
第二十二條 土地使用(yòng)權出讓合同約定的使用(yòng)年限屆滿，土地使用(yòng)者需要繼續使用(yòng)土地的，應當至遲于屆滿前一年申請(qǐng)續期，除根據社會(huì)公共利益需要收回該幅土地的，應當予以批準。經批準準予續期的，應當重新簽訂土地使用(yòng)權出讓合同，依照規定支付土地使用(yòng)權出讓金(jīn)。
土地使用(yòng)權出讓合同約定的使用(yòng)年限屆滿，土地使用(yòng)者未申請(qǐng)續期或者雖申請(qǐng)續期但(dàn)依照前款規定未獲批準的，土地使用(yòng)權由國家無償收回。
第二節 土地使用(yòng)權劃撥
第二十三條 土地使用(yòng)權劃撥，是指縣級以上(shàng)人民政府依法批準，在土地使用(yòng)者繳納補償、安置等費用(yòng)後将該幅土地交付其使用(yòng)，或者将土地使用(yòng)權無償交付給土地使用(yòng)者使用(yòng)的行爲。
依照本法規定以劃撥方式取得土地使用(yòng)權的，除法律、行政法規另有規定外(wài)，沒有使用(yòng)期限的限制。
第二十四條 下(xià)列建設用(yòng)地的土地使用(yòng)權，确屬必需的，可以由縣級以上(shàng)人民政府依法批準劃撥:
（一）國家機關用(yòng)地和(hé)軍事(shì)用(yòng)地；
（二）城(chéng)市基礎設施用(yòng)地和(hé)公益事(shì)業用(yòng)地；
（三）國家重點扶持的能(néng)源、交通、水(shuǐ)利等項目用(yòng)地；
（四）法律、行政法規規定的其他(tā)用(yòng)地。
第三章 房地産開(kāi)發
第二十五條 房地産開(kāi)發必須嚴格執行城(chéng)市規劃，按照經濟效益、社會(huì)效益、環境效益相統一的原則，實行全面規劃、合理(lǐ)布局、綜合開(kāi)發、配套建設。
第二十六條 以出讓方式取得土地使用(yòng)權進行房地産開(kāi)發的，必須按照土地使用(yòng)權出讓合同約定的土地用(yòng)途、動工(gōng)開(kāi)發期限開(kāi)發土地。超過出讓合同約定的動工(gōng)開(kāi)發日期滿一年未動工(gōng)開(kāi)發的，可以征收相當于土地使用(yòng)權出讓金(jīn)百分之二十以下(xià)的土地閑置費；滿二年未動工(gōng)開(kāi)發的，可以無償收回土地使用(yòng)權；但(dàn)是，因不可抗力或者政府、政府有關部門(mén)的行爲或者動工(gōng)開(kāi)發必需的前期工(gōng)作(zuò)造成動工(gōng)開(kāi)發遲延的除外(wài)。
第二十七條 房地産開(kāi)發項目的設計(jì)、施工(gōng)，必須符合國家的有關标準和(hé)規範。
房地産開(kāi)發項目竣工(gōng)，經驗收合格後，方可交付使用(yòng)。
第二十八條 依法取得的土地使用(yòng)權，可以依照本法和(hé)有關法律、行政法規的規定，作(zuò)價入股，合資、合作(zuò)開(kāi)發經營房地産。
第二十九條 國家采取稅收等方面的優惠措施鼓勵和(hé)扶持房地産開(kāi)發企業開(kāi)發建設居民住宅。
第三十條 房地産開(kāi)發企業是以營利爲目的，從(cóng)事(shì)房地産開(kāi)發和(hé)經營的企業。設立房地産開(kāi)發企業，應當具備下(xià)列條件:
（一）有自(zì)己的名稱和(hé)組織機構；
（二）有固定的經營場所；
（三）有符合國務院規定的注冊資本；
（四）有足夠的專業技術人員；
（五）法律、行政法規規定的其他(tā)條件。
設立房地産開(kāi)發企業，應當向工(gōng)商行政管理(lǐ)部門(mén)申請(qǐng)設立登記。工(gōng)商行政管理(lǐ)部門(mén)對(duì)符合本法規定條件的，應當予以登記，發給營業執照；對(duì)不符合本法規定條件的，不予登記。
設立有限責任公司、股份有限公司，從(cóng)事(shì)房地産開(kāi)發經營的，還應當執行公司法的有關規定。
房地産開(kāi)發企業在領取營業執照後的一個月内，應當到(dào)登記機關所在地的縣級以上(shàng)地方人民政府規定的部門(mén)備案。
第三十一條 房地産開(kāi)發企業的注冊資本與投資總額的比例應當符合國家有關規定。
房地産開(kāi)發企業分期開(kāi)發房地産的，分期投資額應當與項目規模相适應，并按照土地使用(yòng)權出讓合同的約定，按期投入資金(jīn)，用(yòng)于項目建設。
第四章 房地産交易
第一節 一般規定
第三十二條 房地産轉讓、抵押時(shí)，房屋的所有權和(hé)該房屋占用(yòng)範圍内的土地使用(yòng)權同時(shí)轉讓、抵押。
第三十三條 基準地價、标定地價和(hé)各類房屋的重置價格應當定期确定并公布。具體辦法由國務院規定。
第三十四條 國家實行房地産價格評估制度。
房地産價格評估，應當遵循公正、公平、公開(kāi)的原則，按照國家規定的技術标準和(hé)評估程序，以基準地價、标定地價和(hé)各類房屋的重置價格爲基礎，參照當地的市場價格進行評估。
第三十五條 國家實行房地産成交價格申報(bào)制度。
房地産權利人轉讓房地産，應當向縣級以上(shàng)地方人民政府規定的部門(mén)如實申報(bào)成交價，不得瞞報(bào)或者作(zuò)不實的申報(bào)。
第三十六條 房地産轉讓、抵押，當事(shì)人應當依照本法第五章的規定辦理(lǐ)權屬登記。
第二節 房地産轉讓
第三十七條 房地産轉讓，是指房地産權利人通過買賣、贈與或者其他(tā)合法方式将其房地産轉移給他(tā)人的行爲。
第三十八條 下(xià)列房地産，不得轉讓:
（一）以出讓方式取得土地使用(yòng)權的，不符合本法第三十九條規定的條件的；
（二）司法機關和(hé)行政機關依法裁定、決定查封或者以其他(tā)形式限制房地産權利的；
（三）依法收回土地使用(yòng)權的；
（四）共有房地産，未經其他(tā)共有人書面同意的；
（五）權屬有争議(yì)的；
（六）未依法登記領取權屬證書的；
（七）法律、行政法規規定禁止轉讓的其他(tā)情形。
第三十九條 以出讓方式取得土地使用(yòng)權的，轉讓房地産時(shí)，應當符合下(xià)列條件:
（一）按照出讓合同約定已經支付全部土地使用(yòng)權出讓金(jīn)，并取得土地使用(yòng)權證書；
（二）按照出讓合同約定進行投資開(kāi)發，屬于房屋建設工(gōng)程的，完成開(kāi)發投資總額的百分之二十五以上(shàng)，屬于成片開(kāi)發土地的，形成工(gōng)業用(yòng)地或者其他(tā)建設用(yòng)地條件。
轉讓房地産時(shí)房屋已經建成的，還應當持有房屋所有權證書。
第四十條 以劃撥方式取得土地使用(yòng)權的，轉讓房地産時(shí)，應當按照國務院規定，報(bào)有批準權的人民政府審批。有批準權的人民政府準予轉讓的，應當由受讓方辦理(lǐ)土地使用(yòng)權出讓手續，并依照國家有關規定繳納土地使用(yòng)權出讓金(jīn)。
以劃撥方式取得土地使用(yòng)權的，轉讓房地産報(bào)批時(shí)，有批準權的人民政府按照國務院規定決定可以不辦理(lǐ)土地使用(yòng)權出讓手續的，轉讓方應當按照國務院規定将轉讓房地産所獲收益中的土地收益上(shàng)繳國家或者作(zuò)其他(tā)處理(lǐ)。
第四十一條 房地産轉讓，應當簽訂書面轉讓合同，合同中應當載明(míng)土地使用(yòng)權取得的方式。
第四十二條 房地産轉讓時(shí)，土地使用(yòng)權出讓合同載明(míng)的權利、義務随之轉移。
第四十三條 以出讓方式取得土地使用(yòng)權的，轉讓房地産後，其土地使用(yòng)權的使用(yòng)年限爲原土地使用(yòng)權出讓合同約定的使用(yòng)年限減去原土地使用(yòng)者已經使用(yòng)年限後的剩餘年限。
第四十四條 以出讓方式取得土地使用(yòng)權的，轉讓房地産後，受讓人改變原土地使用(yòng)權出讓合同約定的土地用(yòng)途的，必須取得原出讓方和(hé)市、縣人民政府城(chéng)市規劃行政主管部門(mén)的同意，簽訂土地使用(yòng)權出讓合同變更協議(yì)或者重新簽訂土地使用(yòng)權出讓合同，相應調整土地使用(yòng)權出讓金(jīn)。
第四十五條 商品房預售，應當符合下(xià)列條件:
（一）已交付全部土地使用(yòng)權出讓金(jīn)，取得土地使用(yòng)權證書；
（二）持有建設工(gōng)程規劃許可證；
（三）按提供預售的商品房計(jì)算(suàn)，投入開(kāi)發建設的資金(jīn)達到(dào)工(gōng)程建設總投資的百分之二十五以上(shàng)，并已經确定施工(gōng)進度和(hé)竣工(gōng)交付日期；
（四）向縣級以上(shàng)人民政府房産管理(lǐ)部門(mén)辦理(lǐ)預售登記，取得商品房預售許可證明(míng)。
商品房預售人應當按照國家有關規定将預售合同報(bào)縣級以上(shàng)人民政府房産管理(lǐ)部門(mén)和(hé)土地管理(lǐ)部門(mén)登記備案。
商品房預售所得款項，必須用(yòng)于有關的工(gōng)程建設。
第四十六條 商品房預售的，商品房預購人将購買的未竣工(gōng)的預售商品房再行轉讓的問題，由國務院規定。
第三節 房地産抵押
第四十七條 房地産抵押，是指抵押人以其合法的房地産以不轉移占有的方式向抵押權人提供債務履行擔保的行爲。債務人不履行債務時(shí)，抵押權人有權依法以抵押的房地産拍(pāi)賣所得的價款優先受償。
第四十八條 依法取得的房屋所有權連同該房屋占用(yòng)範圍内的土地使用(yòng)權，可以設定抵押權。
以出讓方式取得的土地使用(yòng)權，可以設定抵押權。
第四十九條 房地産抵押，應當憑土地使用(yòng)權證書、房屋所有權證書辦理(lǐ)。
第五十條 房地産抵押，抵押人和(hé)抵押權人應當簽訂書面抵押合同。
第五十一條 設定房地産抵押權的土地使用(yòng)權是以劃撥方式取得的，依法拍(pāi)賣該房地産後，應當從(cóng)拍(pāi)賣所得的價款中繳納相當于應繳納的土地使用(yòng)權出讓金(jīn)的款額後，抵押權人方可優先受償。
第五十二條 房地産抵押合同簽訂後，土地上(shàng)新增的房屋不屬于抵押财産。需要拍(pāi)賣該抵押的房地産時(shí)，可以依法将土地上(shàng)新增的房屋與抵押财産一同拍(pāi)賣，但(dàn)對(duì)拍(pāi)賣新增房屋所得，抵押權人無權優先受償。
第四節 房屋租賃
第五十三條 房屋租賃，是指房屋所有權人作(zuò)爲出租人将其房屋出租給承租人使用(yòng)，由承租人向出租人支付租金(jīn)的行爲。
第五十四條 房屋租賃，出租人和(hé)承租人應當簽訂書面租賃合同，約定租賃期限、租賃用(yòng)途、租賃價格、修繕責任等條款，以及雙方的其他(tā)權利和(hé)義務，并向房産管理(lǐ)部門(mén)登記備案。
第五十五條 住宅用(yòng)房的租賃，應當執行國家和(hé)房屋所在城(chéng)市人民政府規定的租賃政策。租用(yòng)房屋從(cóng)事(shì)生産、經營活動的，由租賃雙方協商議(yì)定租金(jīn)和(hé)其他(tā)租賃條款。
第五十六條 以營利爲目的，房屋所有權人将以劃撥方式取得使用(yòng)權的國有土地上(shàng)建成的房屋出租的，應當将租金(jīn)中所含土地收益上(shàng)繳國家。具體辦法由國務院規定。
第五節 中介服務機構
第五十七條 房地産中介服務機構包括房地産咨詢機構、房地産價格評估機構、房地産經紀機構等。
第五十八條 房地産中介服務機構應當具備下(xià)列條件:
（一）有自(zì)己的名稱和(hé)組織機構；
（二）有固定的服務場所；
（三）有必要的财産和(hé)經費；
（四）有足夠數量的專業人員；
（五）法律、行政法規規定的其他(tā)條件。
設立房地産中介服務機構，應當向工(gōng)商行政管理(lǐ)部門(mén)申請(qǐng)設立登記，領取營業執照後，方可開(kāi)業。
第五十九條 國家實行房地産價格評估人員資格認證制度。
第五章 房地産權屬登記管理(lǐ)
第六十條 國家實行土地使用(yòng)權和(hé)房屋所有權登記發證制度。
第六十一條 以出讓或者劃撥方式取得土地使用(yòng)權，應當向縣級以上(shàng)地方人民政府土地管理(lǐ)部門(mén)申請(qǐng)登記，經縣級以上(shàng)地方人民政府土地管理(lǐ)部門(mén)核實，由同級人民政府頒發土地使用(yòng)權證書。
在依法取得的房地産開(kāi)發用(yòng)地上(shàng)建成房屋的，應當憑土地使用(yòng)權證書向縣級以上(shàng)地方人民政府房産管理(lǐ)部門(mén)申請(qǐng)登記，由縣級以上(shàng)地方人民政府房産管理(lǐ)部門(mén)核實并頒發房屋所有權證書。
房地産轉讓或者變更時(shí)，應當向縣級以上(shàng)地方人民政府房産管理(lǐ)部門(mén)申請(qǐng)房産變更登記，并憑變更後的房屋所有權證書向同級人民政府土地管理(lǐ)部門(mén)申請(qǐng)土地使用(yòng)權變更登記，經同級人民政府土地管理(lǐ)部門(mén)核實，由同級人民政府更換或者更改土地使用(yòng)權證書。
法律另有規定的，依照有關法律的規定辦理(lǐ)。
第六十二條 房地産抵押時(shí)，應當向縣級以上(shàng)地方人民政府規定的部門(mén)辦理(lǐ)抵押登記。
因處分抵押房地産而取得土地使用(yòng)權和(hé)房屋所有權的，應當依照本章規定辦理(lǐ)過戶登記。
第六十三條 經省、自(zì)治區(qū)、直轄市人民政府确定，縣級以上(shàng)地方人民政府由一個部門(mén)統一負責房産管理(lǐ)和(hé)土地管理(lǐ)工(gōng)作(zuò)的，可以制作(zuò)、頒發統一的房地産權證書，依照本法第六十一條的規定，将房屋的所有權和(hé)該房屋占用(yòng)範圍内的土地使用(yòng)權的确認和(hé)變更，分别載入房地産權證書。
第六章 法律責任
第六十四條 違反本法第十一條、第十二條的規定，擅自(zì)批準出讓或者擅自(zì)出讓土地使用(yòng)權用(yòng)于房地産開(kāi)發的，由上(shàng)級機關或者所在單位給予有關責任人員行政處分。
第六十五條 違反本法第三十條的規定，未取得營業執照擅自(zì)從(cóng)事(shì)房地産開(kāi)發業務的，由縣級以上(shàng)人民政府工(gōng)商行政管理(lǐ)部門(mén)責令停止房地産開(kāi)發業務活動，沒收違法所得，可以并處罰款。
第六十六條 違反本法第三十九條第一款的規定轉讓土地使用(yòng)權的，由縣級以上(shàng)人民政府土地管理(lǐ)部門(mén)沒收違法所得，可以并處罰款。
第六十七條 違反本法第四十條第一款的規定轉讓房地産的，由縣級以上(shàng)人民政府土地管理(lǐ)部門(mén)責令繳納土地使用(yòng)權出讓金(jīn)，沒收違法所得，可以并處罰款。
第六十八條 違反本法第四十五條第一款的規定預售商品房的，由縣級以上(shàng)人民政府房産管理(lǐ)部門(mén)責令停止預售活動，沒收違法所得，可以并處罰款。
第六十九條 違反本法第五十八條的規定，未取得營業執照擅自(zì)從(cóng)事(shì)房地産中介服務業務的，由縣級以上(shàng)人民政府工(gōng)商行政管理(lǐ)部門(mén)責令停止房地産中介服務業務活動，沒收違法所得，可以并處罰款。
第七十條 沒有法律、法規的依據，向房地産開(kāi)發企業收費的，上(shàng)級機關應當責令退回所收取的錢(qián)款；情節嚴重的，由上(shàng)級機關或者所在單位給予直接責任人員行政處分。
第七十一條 房産管理(lǐ)部門(mén)、土地管理(lǐ)部門(mén)工(gōng)作(zuò)人員玩(wán)忽職守、濫用(yòng)職權，構成犯罪的，依法追究刑事(shì)責任；不構成犯罪的，給予行政處分。
房産管理(lǐ)部門(mén)、土地管理(lǐ)部門(mén)工(gōng)作(zuò)人員利用(yòng)職務上(shàng)的便利，索取他(tā)人财物，或者非法收受他(tā)人财物爲他(tā)人謀取利益，構成犯罪的，依法追究刑事(shì)責任；不構成犯罪的，給予行政處分。
第七章 附 則
第七十二條 在城(chéng)市規劃區(qū)外(wài)的國有土地範圍内取得房地産開(kāi)發用(yòng)地的土地使用(yòng)權，從(cóng)事(shì)房地産開(kāi)發、交易活動以及實施房地産管理(lǐ)，參照本法執行。
第七十三條 本法自(zì)1995年1月1日起施行。
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